Новости

Москва/Санкт-Петербург. 9 ноября. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ - ЗАО "ИНТЕКО" (Москва) планирует построить гостиничные комплексы в Петербурге и Петергофе, сообщил агентству "Интерфакс-Недвижимость" начальник управления по связям с общественностью и СМИ, пресс-секретарь компании Геннадий Теребков. По его словам, в настоящее время проводится согласование разрешительной документации и выбор подрядной организации для строительства семиэтажной пятизвездной гостиницы в Петербурге по адресу Конногвардейский бульвар, дом 5. Проект предполагает комплексную реконструкцию существующего исторического здания, расположенного в самом центре города. "Из окон отеля будет открываться вид на Исаакиевский собор и ряд других уникальных памятников архитектуры", - отметил пресс-секретарь "ИНТЕКО". Проект планируется реализовать в 2007-2009 годах. Площадь отеля составит 21 тыс. кв метров. В здании предусмотрен подземный паркинг на 70 машин. В Петергофе (район Санкт-Петербурга) на строительной площадке ведутся работы подготовительного периода. Приступить к строительству планируется в марте 2007 года, завершить его - в 2008 году. На Санкт-Петербургском проспекте Петергофа "ИНТЕКО" собирается построить четырехзвездный бизнес-отель площадью 13,3 тыс. кв. метров, включающий шесть трехэтажных корпусов, объединенных стилобатной частью на уровне первого и подвального этажей. Комплекс расположится на территории 1,085 га в исторической части Петродворца в непосредственной близости от действующего православного собора Петра и Павла, территории Верхнего парка, Большого Петергофского дворца, живописного Ольгина пруда. Кроме стандартных номеров в отдельно стоящем здании, в непосредственной близости от основного гостиничного комплекса, предусмотрено 14 номеров категории suite, предназначенных для долгосрочного проживания гостей. По словам Г.Теребкова, бизнес-отель ориентирован, прежде всего, на прием российских и зарубежных туристов, проведение конференций. "В отеле предусмотрены конференц-залы различной вместимости, подземный паркинг на 36 машин, а также центр отдыха и развлечений, рестораны, фитнес-центр", - рассказал он. В рамках реализации данного проекта наряду с новым строительством планируется реконструкция существующих зданий, представляющих историческую и архитектурную ценность, добавили в "ИНТЕКО". Количество номеров в отелях, которые будут построены компанией "ИНТЕКО" в Петербурге и Петергофе, уточняется.

Эксперты, опрошенные агентством "ИФ-Недвижимость", называют петербургские проекты интересными, но не берутся прогнозировать, насколько успешными они окажутся. В частности, собеседники агентства указывают на необходимость привлечения гостиничного оператора с мировым именем. Вице-президент Jones Lang LaSalle Hotels Дэвид Хорн считает, что поскольку "ИНТЕКО" не обладает большим опытом управления гостиницами высокого класса, логичнее было бы привлечь в проекты в Петербурге и Петергофе международных операторов, уже работавших в России. "К петербургскому гостиничному рынку испытывают интерес практически все международные гостиничные сети, - отмечает Д.Хорн. - Сегодня там работают Marriott, Razidor SAS, Accor Group, Kempinski, Rocco-Forte Hotels и Corinthian Group. Активно ищут партнеров в северной столице Hilton, Sheraton и другие". В то же время, по его мнению, проект пятизвездной гостиницы на Конногвардейском бульваре для международных сетей слишком мал. "Крупные операторы предпочитают работать с проектами от 150 номеров", - пояснил Д.Хорн. "Сюда можно привлечь операторов, специализирующихся на гостиницах типа "бутик", - полагает эксперт. Очень интересным Д.Хорн считает проект гостиницы в Петергофе. "Разумно, что проект предполагает апартаменты suite, рассчитанные на долгий период проживания, ведь Петергоф расположен недалеко от города, а апартаменты помогут решить проблему сезонности Петербурга, то есть высокую заполняемость в "не сезон", - рассуждает эксперт. По его словам, в Петербурге ощутимый перевес в сторону спроса на гостиницы среднего уровня, "три звезды". "Первоначальные и долгосрочные девелоперские затраты на строительство пятизвездной гостиницы гораздо больше, чем на строительство трехзвездной, а прибыльность - меньше", - говорит он. Так, по данным эксперта, если прибыльность "пяти звезд" колеблется на уровне 30%, то прибыльность "трех звезд" - от 40% и выше. Окупаемость проектов, если туда придут операторы с опытом работы в России, может составить от пяти до семи лет, добавляет Д.Хорн.

Генеральный директор Hotel Consulting & Development Group Александр Лесник осторожно прогнозирует окупаемость указанных проектов на уровне 7-10 лет. "Трудно оценить срок окупаемости, не зная всех обременений проекта, источников финансирования и условий, на которых будет приглашен оператор", - поясняет он.  Эксперт предполагает, что, вряд ли "ИНТЕКО" будет управлять проектами самостоятельно. "ИНТЕКО", изначально провозглашая свои гостиничные амбиции в Москве, в том числе по проектам в других областях коммерческой недвижимости, ориентировалась на их последующую продажу, - говорит он. - Не знаю, как будет сейчас, но ранее ее стратегия строилась лишь на оформлении участка под застройку, получение исходно-разрешительной документации и последующей перепродаже прав". По оценке А.Лесника , приблизительная себестоимость номера для "четырех звезд" - $75-150 тыс., для "пяти звезд" - до $250 тыс. Стоимость проживания, по мнению собеседника агентства, учитывая объем инвестиций, может составить для "четырех звезд" - от $160, для пяти - от $240 в сутки. Площадку бизнес-отеля на "четыре звезды" А.Лесник называет интересной. "Но все будет зависеть от выбранной ценовой политики, - считает он. - Поскольку все-таки Питер больше туристский город, а тургруппам (даже иностранным), достаточно сложно будет осилить такую цену". По словам А.Лесника , ссылающегося на статданные, верхний сегмент гостиничного рынка Петербурга уже насыщен, поэтому появление нового предложения может перевести конкуренцию в ценовую плоскость. "Вообще, новые гостиницы нужны, прежде всего, для того, чтобы обе столицы спустились с заоблачных небес цен на услуги размещения", - замечает эксперт.

Ведущий консультант отдела консультационных услуг Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Илья Кутнов считает, что гостиницы такого размера, как у "ИНТЕКО" будут востребованы на гостиничном рынке Санкт-Петербурга, для которого характерна сезонность.

"На сегодняшний день можно прогнозировать полную заполняемость гостиниц в летний период и 40-50% - в зимний", - прогнозирует специалист. Что касается петербургской гостиницы, то здесь, по словам И.Кутнова, "ИНТЕКО" предвосхищает рыночные тенденции: с дальнейшим активным развитием бизнеса в Санкт-Петербурге заполняемость гостиницы будет повышаться, а фактор сезонности будет играть менее важную роль.  Эксперт оценивает примерный объем инвестиций для пятизвездной гостиницы - около $40 млн, для четырехзвездной - более $15 млн. "Исходя из стоимости земли и с учетом вероятного привлечения оператора, срок окупаемости может составить 8-9 лет", - считает собеседник агентства. Говоря о способах управления проектами, А.Кутнов отметил, что рынок гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в настоящее время активно развивается и будет привлекателен для многих ведущих операторов - как уже работающих в России, так и тех, кто только планирует выйти на этот рынок. Президент компании HELIOPARK Group Александр Гусаков оценивает объем инвестиций в проект отеля в Петербурге примерно в $40 млн. "Строительство "с нуля" обошлось бы дешевле, около $32-35 млн, но проект подразумевает реконструкцию существующего исторического здания, что требует больших затрат, - говорит он. - Однако реконструкция позволяет создать уникальное предложение по размещению, ведь остановиться в номере, созданном в историческом здании - заманчивая перспектива". Проект отеля в Петергофе, считает эксперт, потребует около $25-27 млн, "поскольку предполагает создание отеля более низкой категории - "четыре звезды", и меньшей площади, но с очень сложными и дорогостоящими коммуникациями". Отметив, что возводимые гостиницы - объекты верхнего ценового сегмента, А.Гусаков оценил себестоимость строительства номера в $40-50 тыс.

"Стоимость номера с учетом сегодняшней рыночной ситуации в пятизвездном отеле составит от $200 и выше, в петергофском - от $100, - прогнозирует собеседник агентства. - Несмотря на динамичное развитие, гостиничный рынок Санкт-Петербурга еще не достиг насыщения, поэтому эти объекты будут востребованными, их основными клиентами станут деловые люди".

Говоря о сроках окупаемости, А.Гусаков тоже указывает, что наполняемость отелей Петербурга зависит от сезона. "Проекты могут окупиться не менее чем за семь лет", - считает специалист. Впрочем, полагает он, "отель в Петергофе может окупиться и за пять лет, но при очень благоприятном стечении обстоятельств и правильной ценовой политике".

Другие участники рынка оценивают общую стоимость строительства пятизвездной гостиницы в Петербурге и гостиничного комплекса в Петергофе в $100-120 млн, в том числе гостиницы в Петербурге - $80-90 млн, комплекса в Петергофе - $20-30 млн.

В "ИНТЕКО" сообщили, что в настоящее время компания реализует ряд инвестиционно-строительных программ по возведению жилья, административных зданий и объектов социально-культурного назначения и ежедневно инвестирует в проектные и строительные работы $1,5-2 млн.  "ИНТЕКО" вошла в строительный бизнес в середине 1990-х годов, она разрабатывает и внедряет современные отделочные материалы и технологии для фасадных работ, строительные материалы, возводит панельные и монолитные дома.  Стратегическая цель компании - создание собственной сети отелей, охватывающей территорию от Центральной Европы до Азиатско-Тихоокеанского региона. Hа начальном этапе возводится порядка 10-15 гостиничных комплексов в Москве, других регионах России, а также за рубежом.

На 9-й Международной выставке коммерческой недвижимости и инвестиций "EXPO REAL 2006" 23-25 октября 2006 года в числе гостиничных проектов "ИНТЕКО" были представлены: в Москве - отель категории "де люкс" на ул. Ильинка; офисно-гостиничный комплекс на улице Садовническая; многофункциональный административный комплекс класса А на Садовнической набережной; офисно-гостиничный комплекс на Аминьевском шоссе; отель "пять звезд" в Санкт-Петербурге; бизнес-отель "четыре звезды" в Петергофе, апарт-отель класса "де люкс" в Карловых Варах (Чехия); гольф-клуб и отель в Китцбюэле (Австрия).