Новости

В последнее время во многих регионах России возрос интерес к развитию гостиничных проектов. Поэтому в HCD Group все чаще стали обращаться за советом те, кто решил на собственном опыте узнать, насколько рентабелен гостиничный бизнес. Стремление инвесторов, ранее в основном специализировавшихся на других секторах коммерческой недвижимости, узнать  как можно больше о гостиницах, прежде чем предпринимать какие- либо действия, вполне понятно. С другой стороны, профессиональной литературы по этой проблематике явно недостаточно, а та, что есть, не позволяет самостоятельно восполнить имеющиеся пробелы в знаниях.

В первую очередь хочется упомянуть стадию работ, обычно предшествующую созданию проектной документации на новый гостиничный объект. Почему-то, до сих пор многие потенциальные инвесторы то ли по незнанию, то ли по привычке, купив или арендовав участок под строительство, сразу обращаются к архитектору, считая, что его мнение является истиной в определении того, что и как нужно строить.

Но на деле, прежде чем приступить к проектированию, нужно четко представлять себе будущий объект, разработав под него подробную бизнес-концепцию. Далее следует оценить экономическую обоснованность проекта, то есть доказать, что отель, который предполагается построить, будет нормально функционировать и приносить доход с нормой прибыли и сроки, устраивающими инвестора.

Случается, что решение о строительстве отеля с определенными характеристиками принимаются под воздействием случайных факторов: появились свободные участки, есть здание, которое нужно как-то использовать, партнер открыл гостиницу и т.п. В то же время, каждый случай по своему уникален, даже если в нем присутствуют явные аналогии с другими, ему подобными ситуациями.

Будущее гостиницы зависит от многих факторов, и не в последнюю очередь, от общей ситуации, складывающейся на рынке. Поэтому, прежде чем приступать к проектированию, необходимо собрать сведения, прямо или косвенно характеризующие уровень спроса на гостиничные услуги в конкретном регионе, а также перспективы его изменения в будущем.

Другой немаловажный аспект – существующее предложение аналогичного класса  и проекты, которые планируется реализовать в этом сегменте рынка. Таким образом, характеристика делового потенциала гостиничного рынка должна включать в себя следующие параметры:

1.       Анализ динамики спроса и предложения на услуги размещения в целом на рынке и по его отдельным сегментам;

2.       Составление перечня предприятий-конкурентов и их краткой характеристики, включая анализ основных параметров, определяющих эффективность их функционирования;

3.       Проекты предполагаемого строительства гостиничных предприятий, способных создать или усилить конкурентное напряжение на рассматриваемой территории;

4.       Анализ делового и рекреационного потенциала региона, генерирующего поток потенциальных клиентов.

Кроме сведений, отражающих состояние рынка, на судьбу проекта влияют будущие параметры самого объекта. Первое, что должен решить Разработчик концепции, это объемы будущего бизнеса. Гостиница может быть малой (до 50 номеров), средней (от 50 до 250 номеров) и крупной (свыше 250 номеров). Объемы бизнеса диктуются различными соображениями:

·          финансовыми: инициатор проекта может быть ограничен в средствах;

·          рыночными: спрос на рынке не достаточен для строительства крупного объекта;

·          характеристиками существующей площадки под застройку: очень часто имеющиеся участки или строения, под реконструкцию, не позволяют разместить отель на большое количество номеров.

За последние 10 лет в России гостиничное строительство в основном концентрировалось в сегменте малых средств размещения, что определялось, в основном, действием первых двух из упомянутых выше факторов.

Ограниченные объемы номерного фонда, предлагаемые малой гостиницей на рынке, позволяют ей относительно легко «вписаться» в существующую конкурентную среду, но, с другой стороны, возникает другая проблема. В балансе прибылей и убытков малых гостиниц  высока доля эксплуатационных и прочих расходов по сравнению с более крупными конкурентами. А это естественно влияет на уровень прибыльности операций.

О важности рассматриваемого показателя   говорит также тот факт, что международные операторы гостиничных цепей не берут в управление объекты малой вместимости.

Далее, Разработчик концепции нового продукта должен определить уровень услуг будущей гостиницы. Это решение тесным образом связано с месторасположением объекта: максимальное приближение к основной аттракте, генерирующей спрос, обычно диктует повышенную классность отеля, что, в свою очередь, определяет уровень устанавливаемых цен. Поэтому в городском центре или на первой линии у моря строятся гостиницы более высокой классности.

Классность объекта тесно связана и со стартовой ценой «вхождения в рынок»: высокая стоимость земельных участков (выкупа права аренды земли и сама аренда, имеющиеся обременения, социальная нагрузка и т.п.), пригодных для строительства гостиничного объекта, диктуют и повышенные цены на услуги размещения. К примеру, в пределах Садового кольца не реально построить новый объект, стоимость номера (rack rate ) в котором была бы ниже 150 у.е. в сутки. А это, фактически, выносит приговор проектам среднего, экономического и тем более, бюджетного класса.

Иногда противоречие между спросом, направленным на среднюю ценовую составляющую, и реалиями рынка, «выталкивающими» гостиничный проект в верхний сегмент, решаются компромиссным путем. В этом случае инициатору проекта будущей гостиницы целесообразно сделать акцент на стандартных номерах, сокращая, в разумных пределах, расходы на их оснащение.   Кроме того, отелям, предлагающим свои услуги на рынке группового или индивидуального туризма, рекомендуется отказаться от дорогостоящих (в эксплуатации) дополнительных услуг, в частности, от бассейна или тренажерного зала, сделав акцент на питании и развлечениях.

В целом, чем однороднее спрос, тем проще выбрать концепцию продукта. Так, в Москве, ориентирующейся, в основном, на делового клиента, типовая гостиница могла бы иметь следующие параметры:

Если бы речь шла о гостинице для групповых туристов, то концепция имела бы несколько другие характеристики:

В целом, набор гостиничного предложения диктуется спросом и характеристиками основных клиентских групп. Если эти группы однородны, то выбор концепции можно считать предопределенным.

Основные сложности начинаются там, где не существует какой-либо одной сегментной группы, формирующей спрос на услуги размещения, или когда существующий спрос не достаточен для обеспечения бесперебойного функционирования объекта в течение всего года и требуются дополнительные меры для обеспечения его заполняемости.

Возьмем, к примеру, курортную гостиницу в Сочи. Казалось бы, она функционирует в туристском сегменте, поэтому ее основные характеристики должны в основных чертах повторять стандартный набор услуг, предложенный выше. Тем не менее, между гостиницей, расположенной где-нибудь на туристском маршруте, и курортным отелем, есть различия, диктуемые различием понятий «турист» и «отдыхающий». Последний, как более пассивный, тяготеет к комфорту и развлечениям, что должно найти отражение в концепции продукта средства размещения, обслуживающего эту категорию клиентов. Далее, если проанализировать загрузку усредненного средства размещения Сочи, можно заметить существенные флуктуации спроса: если в августе продается весь доступный номерной фонд, то зимой такой объект функционирует на грани закрытия.

Перед Разработчиком концепции такого предприятия встает задача: с одной стороны, максимально использовать высокий период спроса. С другой стороны, привлечь клиентуру в низкий сезон, выровняв, по мере возможности, кривую заполняемости отеля. Последнее возможно за счет предложения услуг, имеющих всесезонный характер – это может быть лечение, оздоровление, подготовка спортсменов, организация конференций или семинаров. С включением соответствующих составляющих в концепцию продукта.

Таким образом, концепция гостиничного продукта представляет собой определенный набор центров прибыли, имеющих четкие количественные и качественные характеристики. После того, как предварительная стадия закончена, проводятся расчеты основных параметров функционирования объекта. Для этого принимается во внимание множество различных факторов: сезонность спроса, сегментация основных клиентских групп, ценовая динамика рынка и т.д. Расходная часть баланса должна учитывать местные реалии рынка услуг размещения. Имея на руках результаты подобных расчетов, инициатор проекта может оценить, насколько его устраивают такие финансовые перспективы. Это, в конечном счете, и определит судьбу будущего проекта.  

И только после этого можно приступать к подготовке технического задания на проектирование конкретного средства размещения.