Новости

То, что гостиничный бизнес испытывает конкуренцию со стороны таких объектов притяжения инвестиций, как офисное и жилое строительство, не является секретом даже для тех, кто специально этой проблемой не занимался. При этом, как показывает практика, офисный сегмент пользуется у инвесторов явным предпочтением. Если по данным специализирующихся на офисном рынке компаний (к примеру, Collers International) в Москве в прошлом году было построено 111 066 м² офисных площадей класса А и Б, а в стадии строительства находилось еще 308 157 м², то гостиничной площадей в 2002 году было возведено не более 80-100 тыс. метров. Строится на данный момент только одна гостиница на месте бывшего «Интуриста» ( гостиница на Софийской набережной в составе делового комплекса находится в стадии подготовки к строительству), правда, в проектах Правительства Москвы и частных инвесторов стоит реконструкция чуть ли не половины всего номерного фонда столичных отелей, но как быстро будут найдены средства на реализацию этих планов, не известно.

Пока же строительные компании и специалисты по операциям с недвижимостью в Москве предпочитают использовать «накатанные» схемы реализации офисных площадей в противовес сложностям с разработкой и освоением базовых принципов работы с гостиничными объектами. Логика строителей и девелоперов проста и понятна, с «пролетарской» прямотой они сравнивают несопоставимые величины: сколько можно получить с продажи 1 м² площадей различной функциональной принадлежности. Если пользоваться строительно-риэлторской логикой и далее, то гостиничный бизнес оказывается в заведомо проигрышном положении. Действительно, реальный доход генерируют только те площади, на которых разворачивается основная бизнес-активность. Для офисных зданий – это площадь офисов, для гостиничных – площадь гостиничных номеров. В то же время, соотношение полезной площади к общей для различных видов деловой активности не одинаково: по офисам это примерно 80/20, для гостиниц – от 75/25 до 40/60 в зависимости от классности объекта. В таком контексте получается, что 1 м² городской гостиницы на 250 – 300 номеров даст владельцу прибыли в лучшем случае по 250$, в то время как стоимость м² аренды офиса составляет в среднем по Москве $350 – $400 м². Что в данном случае можно сказать в защиту престижа гостиничных объектов? Во-первых, сравниваться должны аналогичные бизнес- операции. Если речь идет об аренде офисов, то необходимо оперировать теми же понятиями и в отношении гостиниц. Но сдача в аренду гостиничных предприятий в Москве почти не практикуется, так что примеры для иллюстрации этого положения получить сложно.

Во-вторых, если отель освободить от «общественной нагрузки» в виде большого лобби, холлов на этажах, прочих помещений, предназначенных для общественных нужд, то каждый метр гостиничной площади будет приносить доход, сравнимый со сдачей в аренду офисов, что подтверждается простым примером:

А в целом, конечно, пока существует возможность получать быстрые деньги на спекуляциях с недвижимостью, охотников заниматься хлопотным гостиничным бизнесом будет не много. И никакие расчеты на 10-ти летнюю перспективу не смогут убедить их в полезности и выгодности такого бизнеса. Гостиничные проекты будут оставаться прерогативой более продвинутых энтузиастов, а также городских властей, поскольку гостиничный бизнес создает реальные рабочие места, а также генерирует поступления в бюджет города за счет налоговых отчислений.