Подготовка инвестиционных проектов

Бизнес по оказанию услуг размещения имеет специфику, отличающую его от других проектов, предполагающих использование объекта недвижимости в качестве основы будущей деловой активности. Эти различия проявляются как на стадии строительства (выбор площадки, проектирование), так и на стадии эксплуатации объекта (управление обслуживанием, стратегия продаж и т.п.). В этом контексте разработка инвестиционного проекта, связанного с развитием нового гостиничного объекта или реконструкцией действующего, предполагает участие в этом процессе узких специалистов-практиков.

Для любого девелопера, работающего на рынке московской, например, недвижимости, ясно, какую прибыль он может получить от строительства жилого дома или торгово-офисного комплекса. При этом эксплуатация таких объектов укладывается в рамки привычных схем.

Гостиничный бизнес, предлагающий новые возможности "работы" денежных средств, пока еще "терра инкогнита" для тех, кто присматривается к бурлящей жизни в лобби московских отелей. Основной вопрос: выгодно или не выгодно строить? При этом ответ на него зависит от множества компонентов: что строить, где и для кого. Оценить все эти составляющие можно только в рамках специализированного исследования, проводить которое должны специалисты, имеющие опыт работы на гостиничном рынке. Hotel Consulting and Development Group в течение нескольких лет работает с инвестиционными проектами предприятий индустрии гостеприимства (гостиницами, пансионатами, конференц-центрами, многофункциональными комплексами и т.д.) и имеет большой опыт оказания специализированных консультационных услуг в следующих областях:

• Юридической, аналитической и экспертной оценки инвестиционных решений;
• Проведении анализа рыночной и финансовой реализуемости проектов;
• Оценки инвестиционного потенциала гостиничных проектов в России, странах СНГ, Европы и США;
• Подготовки инвестиционных предложений по развитию проектов предприятий индустрии гостеприимства;
• Оценки инвестиционной привлекательности проектов в индустрии гостеприимства (feasibility study);
• Оценки бизнеса гостиничных предприятий;
• Расчета стоимости строительства гостиниц (и других предприятий индустрии гостеприимства) различной классности;
• Расчета окупаемости проектов строительства и реконструкции гостиничных объектов.

Примерная структура инвестиционного резюме по проектам строительства или реконструкции гостиничных объектов, выполняемого специалистами HCDG выглядит следующим образом:

1. ВВЕДЕНИЕ
1.1. Условия кредитования
1.2. Прочие условия
1.3. Основные экономические параметры проекта
1.4. Результаты проекта
1.5. Разработчики
1.6. Применяемая методика

2. ГОСТИНИЦА
2.1. Краткая характеристика концепции объекта

3. КЛЮЧЕВЫЕ ФАКТОРЫ УСПЕХА ПРОЕКТА
3.1. SWOT анализ

4. ФАКТОРЫ РИСКА

5. ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ
5.1. Месторасположение
5.2. Транспортная доступность
5.3. Визуальные особенности проекта

6. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ПРОЕКТА
6.1. Заказчик
6.2. Характеристика гостиницы
6.3. Оснащение здания

7. КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ПРОДУКТА
7.1. Гостевые номера
7.2. Оборудование номера
7.3. Связь и телекоммуникации
7.4. Бизнес-услуги
7.5. Использование прилегающей территории
7.6. Дополнительные и прочие услуги

8. ГРАФИК ВВОДА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

9. КРАТКИЙ МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ МЕСТНОГО РЫНКА ГОСТИНИЧНЫХ УСЛУГ
9.1. Характеристика гостиничного рынка
9.2. Динамика клиентских потоков
9.3. Туристское предложение
9.4. Ценовой анализ
9.5. Оценка объемов продаж
9.6. Маркетинг-микст
9.7. Политика скидок
9.8. Определение средней цены продаж номера
9.9. Расчет дохода от реализации дополнительных услуг
9.11. Основные статьи расходов

10. БАЛАНС ДОХОДОВ И РАСХОДОВ И РАСЧЕТ ВАЛОВОЙ ПРИБЫЛИ ПО ПРОЕКТУ (GOP)
10.1. Расчет валовой прибыли
10.2. Вычеты из валовой прибыли
10.3. Стоимость строительства
10.4. Оценка чистой стоимости капитала, cash-flow, IRR

11. ВЫВОД

СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ГОСТИНИЦЫ

Усредненные показатели, характеризующие примерную стоимость строительства и оборудования кв. м. здания, предназначенного в последствии для использования в качестве гостиницы, могут выглядеть следующим образом:

Анализ отечественной сметной документации и зарубежных аналогов показывает, что на возведение корпуса уходит от 17 до 25% всего объема инвестиций. Реконструкция обходится примерно на 30% дешевле, чем строительство "с нуля". Эксплуатационные расходы "съедают" примерно треть выделяемого бюджета, примерно столько же, сколько стоит покупка и наладка оборудования.

Если сравнивать Россию и западные страны, то здесь четко просматриваются следующие тенденции: во-первых, инвесторы в России стремятся минимизировать расходы на проектно-сметную документацию, включая предпроектные исследования. Если в мире на эти цели тратится в среднем до 6-7% всех инвестируемых средств, то отечественные предприниматели укладываются в 1-1,5%. Обычно в результате такой экономии совокупный объем инвестиций увеличивается минимум на 10-15%.

УЧАСТКИ ПОД ЗАСТРОЙКУ

Отметим такую особенность столичного рынка: что касается инвестиций в строительство новых средств размещения, то здесь, в отличие от западной практики, довольно активны строительные компании, и не только потому, что гостиничные объекты наиболее логично дополняют прочие проекты по возведению торгово-офисных комплексов и жилья. Строители в Москве имеют то преимущество перед простыми владельцами капиталов, что им проще получить площадки под застройку, учитывая их связи в соответствующих инстанциях и большую практику в оформлении всей разрешительной документации, на что у новичка уходят не месяцы, а годы.

По сравнению с процедурой оформления земли под застройку, получение нужного кредита не представляет большой сложности. Поэтому кредитно-финансовые учреждения - банки, пенсионные и прочие фонды идут в Москве во втором эшелоне тех, кто решил освоить гостиничный рынок.

Высокая стоимость земельных участков в Москве, помимо сложной процедуры их оформления, еще более затрудняет процесс выхода на гостиничный рынок столицы новых участников. О приблизительной стоимости земли в Москве можно получить представление на основании следующих цифр: