Новости

Современное состояние гостиничного рынка Москвы

Уважаемые господа, коллеги,
Говоря о деловой активности отечественных гостиниц необходимо заметить, что гостиничный комплекс Москвы и Санкт-Петербурга оказывают доминирующее влияние на состояние гостиничной отрасли страны в целом. Об этом свидетельствует не только тот факт, что здесь сосредоточены лучшие отели, но и то, что иностранные операторы гостиничных цепей, осваивающие рынки России, предпочитают присоединять к своим цепочкам объекты параллельно в обеих столицах. Однако в последние годы здесь наметились некоторые сдвиги, проявляющиеся, в первую очередь, в сокращении доли столиц в общеотраслевом балансе. Если в 1999 году отели Москвы и Санкт-Петербурга генерировали более 80% дохода, то в 2001 году – уже только 70%, в 2002 году этот показатель снизился еще на несколько позиций. Процесс деконцентрации происходит на фоне оживления гостиничных рынков других регионов.

Тем не менее, до настоящего времени Москва занимает первое место в России по объемам предлагаемых услуг и доходам, получаемым от гостиничной деятельности. Потенциал столичной гостиничной базы не сопоставим ни с одним другим городом нашей страны: на долю Москвы приходится 4% всего номерного фонда РФ и 50% всех доходов, что перекрывает показатели даже крупных областей.

В 2002 году московское гостиничное хозяйство развивалось достаточно стабильно, о чем уже упоминалось на Координационном Совете по туризму при Правительстве Москвы. В частности, отмечалось, что столичные гостиницы в прошлом году заработали более 600 млн. долларов, из которых почти 12 млн. было перечислено в бюджет. Средняя заполняемость номерного фонда увеличилась по сравнению с прошлым годом на 3 пункта и составила около 70%, что приближается к уровню крупных мировых деловых и туристских центров. Количество ночевок составило 12,2 млн., из них которых 66% приходится на внутренних и 34% на иностранных туристов.

Как показывает анализ рынка, спрос на московские гостиницы верхнего сегмента восстановился на докризисном уровне. В 2002 году в этом сегменте средний доход на номер преодолел психологически значимый барьер в 100 долларов, увеличившись на 10% по сравнению с 2001 годом. За тот же период средние цены продажи номеров выросли почти на 2%. Эта же тенденция дает положительную динамику и в первом квартале текущего года.

Несмотря на важность отелей верхнего сегмента для экономики города, нельзя забывать о том, что основной клиентский спрос в столице направлен на гостиницы экономического класса (2-3 звезды), что в значительной степени объясняется их ценой, более доступной для массового потребителя. Средняя цена продажи номера в отелях нижней границы этого сегмента составляет около $18. Отели верхней границы – класса 3 звезды – продаются в среднем по $60 за номер. Соответственно спрос на них несколько ниже.

Можно сказать, что несмотря на почти 100% разницу в средней цене продажи номера, московские гостиницы верхнего сегмента пользуются почти таким же спросом, что и более дешевые, но менее комфортабельные отели среднего класса, особенно в период массового спроса на услуги размещения (примерно с мая по октябрь). Это обстоятельство говорит о том, что платежеспособный спрос в столице в значительной степени ориентирован на качество обслуживания и комфорт, за которые клиенты готовы платить более высокую цену.

Динамика базовых показателей работы гостиниц среднего и нижнего сегментов рынка изменяется в основном по ценовой составляющей. Загрузка практически остается без изменений при одновременном росте средней цены продаж. За последний год у отелей категории 1-2 звезды этот показатель вырос на 20%, у 3-х звездного сегмента на 23% в рублевом эквиваленте. В долларовом выражении эти колебания были менее заметны (13,6% и 18% соответственно). Наши исследования показывают что, спрос на столичные гостиницы, особенно среднего и бюджетного класса, почти достиг пика и стабилизировался на достаточно высоком уровне (от 67 до 80% в зависимости от сегмента).

В этой ситуации увеличение продолжительности пребывания клиентов в гостиницах Москвы рассматривается как один из путей роста доходов по отрасли в целом. На фоне стабилизации спроса на услуги размещения расширение границ пребывания клиентов в отелях позволяет повысить поступления от продажи номеров. Тем не менее, как отмечалось на уже упомянутом Координационном Совете, в 2002 году средняя продолжительность пребывания туристов в Москве снизилась с 4,5 до 3 ночевок. И эта тенденция становится одной из проблем столичной гостиничной отрасли.
Одним из возможных путей расширения срока пребывания в отелях является увеличение доли организованных туристов в общем клиентском потоке или активизация конгрессно- выставочных мероприятий, особенно выставок, проходящих, как правило, более 3 дней. В дни проведения крупных выставок (Продэкспо, MITT и пр.) заполняемость московских средств размещения доходит до 90-100%. К сожалению, данный сегмент спроса расширить достаточно сложно.

Необходимо также отметить, что в гостиницах Москвы останавливается только половина (точнее, 57,6%) от всего потока иностранцев, прибывающих в наш город. Значительная часть общего потока «течет» мимо столичных отелей, также как и деньги, которые они могли бы оставить в кассах этих средств размещения.

Нельзя сказать, что приучить прибывающих в Москву иностранцев, особенно из ближнего зарубежья, останавливаться в отелях города, представляет собой простую задачу, но при ее решении городские гостиницы превращаются из пассивных зрителей в активных рыночных игроков.

И если больше внимания уделять маркетингу, то может быть результат от усилий в этом направлении, превзойдет те ожидания, которые сегодня связываются с эффектом от совершенствования визовых формальностей или увеличения конгрессной активности в городе. Тем не менее, и эти факторы требуют пристального внимания со стороны всех заинтересованных сторон.

Проблемы увеличения продолжительности пребывания в гостиницах Москвы чаще всего находятся вне сферы влияния самих гостиниц. В такой ситуации основным резервом повышения дохода на номер является плавное увеличение цен (как за счет роста прямых тарифов, так и путем сокращения объемов скидок).

Скоре всего, в текущем году средние цены продаж во всех сегментах гостиничного рынка Москвы будут плавно повышаться, как под давлением инфляционного фактора, так и под воздействием рыночной конъюнктуры.

Отмеченный рост доходов гостиничных предприятий уже сегодня вызвал оживление инвестиционной активности в этом секторе бизнеса.

Так, по сообщениям центральной прессы, Россию и Москву в частности в ближайшем будущем ожидает нашествие инвесторов, планирующих развитие гостиничных проектов. Сначала «Дельта Капитал Менеджмент» объявила о намерении создать в России в ближайшие 10 лет цепь из 50-ти трехзвездочных гостиниц под маркой «County Inn» корпорации Rezidor SAS. Затем группа «Менатеп» в сотрудничестве с другими компаниями распространила в печати информацию о предполагающемся строительстве в России сети недорогих гостиниц под маркой Marriott. Немного скромнее выглядят планы Департамента инвестиционных программ Правительства Москвы инвестировать в строительство 10 гостиниц класса 3 звезды в Москве порядка 70 млн. долларов США. Добавим к этим сообщениям данные о совместных проектах «АФК Система» и французской группы «Аккор» и планы украинского НРБ выйти на московский и российский гостиничный рынок, и мы получим достаточно полную картину, отражающую живой интерес инвесторов к бизнесу по оказанию услуг размещения.
В отношении Москвы, подобный рост предложения затронет, в основном, верхний сегмент гостиничного рынка. Что касается расширения среднего сегмента, то эти проекты по нашим оценкам смогут сбыться только за пределами Садового кольца. Центр Москвы будет продолжать повышать классность гостиничных объектов как за счет реконструкции уже действующих отелей, так и за счет строительства новых.

Как поведет себя рынок средств размещения, если эти планы (все или частично) будут реализованы?

Не секрет, что появление новой гостиницы на рынке снижает на некоторое время спрос на уже действующие объекты, это так называемый «эффект воздействия», проявляющийся на всех без исключения рынках. Если новый объект не нарушает рыночного равновесия, то постепенно рост предложения нивелируется увеличением спроса, и показатели загрузки возвращаются к исходному состоянию. Типичной иллюстрацией этому является появление нового «Новотеля» и «Хайята». В то же время, нескоординированность действий новых игроков на рынке средств размещения может привести к нарушению равновесия с трудно предсказуемыми последствиями. В этой связи хотелось бы обратить внимание на важность проведения предпроектных исследований и повышения доверия к мнению независимых экспертов.

Тенденции нового года

Приведенные выше факты характеризуют состояние гостиничной отрасли в целом, и они же дают возможность предопределить, в каком направлении будет развиваться отрасль в течение этого года. Какие же тенденции здесь можно выделить? Основное событие 2002 года – начало формирования отечественных систем профессионального управления гостиницами по менеджмент- контрактам и продвижение мастер-франшиз.

Помимо «ЮМАКО», осуществившей первый контракт на управление, в 2002 году появились новые примеры. Так, отели «Татьяна» и «Ирис конгресс отель» управляются компанией Софтпроект.

В настоящее время развитие контрактной системы управления российскими отелями, несмотря на потенциально высокую востребованность этого вида услуг, встречает на своем пути многочисленные трудности. Ни менталитет российских собственников, ни законодательство сегодня еще не готовы к практическому внедрению этих передовых для нашей страны приемов гостиничного менеджмента. Покупка мастер-франшизы представляется более легким путем продвижения гостиничной марки на российском рынке, но в данном случае ограничительным фактором служит высокая стоимость таких услуг.

В настоящий момент призрак национальной гостиничной цепи бродит по России и в умах представителей различных видов бизнеса, аккумулировавших достаточное количество финансовых ресурсов, чтобы построить 100-200 новых гостиниц в различных регионах РФ и в странах СНГ. Такие проекты находятся в разной степени проработки, и может быть через год- два первая национальная гостиничная цепь, включающая десяток-другой объектов, станет реальностью. Но помимо бюрократических проволочек на стадии выделения участков под строительство, формирующиеся цепи столкнутся с такими трудностями как разработка и тиражирование собственных стандартов обслуживания и подготовкой необходимого кадрового резерва. Именно эти, а не финансовые проблемы, выйдут, скорее всего, на первый план уже в ближайшем будущем.

Спасибо за внимание