Деятельность компании Публикации Проекты Новости Контактная информация О компании Русский язык English language info@hotelconsulting.ru


107031, г.Москва, Столешников пер., д.11, тел/факс (495) 258-89-90, 258-89-91



Rambler's Top100
Rambler's Top100
Hotel Consulting and Development Group

Подготовка инвестиционных проектов

Бизнес по оказанию услуг размещения имеет специфику, отличающую его от других проектов, предполагающих использование объекта недвижимости в качестве основы будущей деловой активности. Эти различия проявляются как на стадии строительства (выбор площадки, проектирование), так и на стадии эксплуатации объекта (управление обслуживанием, стратегия продаж и т.п.). В этом контексте разработка инвестиционного проекта, связанного с развитием нового гостиничного объекта или реконструкцией действующего, предполагает участие в этом процессе узких специалистов-практиков.

Для любого девелопера, работающего на рынке московской, например, недвижимости, ясно, какую прибыль он может получить от строительства жилого дома или торгово-офисного комплекса. При этом эксплуатация таких объектов укладывается в рамки привычных схем.

Гостиничный бизнес, предлагающий новые возможности "работы" денежных средств, пока еще "терра инкогнита" для тех, кто присматривается к бурлящей жизни в лобби московских отелей. Основной вопрос: выгодно или не выгодно строить? При этом ответ на него зависит от множества компонентов: что строить, где и для кого. Оценить все эти составляющие можно только в рамках специализированного исследования, проводить которое должны специалисты, имеющие опыт работы на гостиничном рынке. Hotel Consulting and Development Group в течение нескольких лет работает с инвестиционными проектами предприятий индустрии гостеприимства (гостиницами, пансионатами, конференц-центрами, многофункциональными комплексами и т.д.) и имеет большой опыт оказания специализированных консультационных услуг в следующих областях:

  • Юридической, аналитической и экспертной оценки инвестиционных решений;
  • Проведении анализа рыночной и финансовой реализуемости проектов;
  • Оценки инвестиционного потенциала гостиничных проектов в России, странах СНГ, Европы и США;
  • Подготовки инвестиционных предложений по развитию проектов предприятий индустрии гостеприимства;
  • Оценки инвестиционной привлекательности проектов в индустрии гостеприимства (feasibility study);
  • Оценки бизнеса гостиничных предприятий;
  • Расчета стоимости строительства гостиниц (и других предприятий индустрии гостеприимства) различной классности;
  • Расчета окупаемости проектов строительства и реконструкции гостиничных объектов.

Примерная структура инвестиционного резюме по проектам строительства или реконструкции гостиничных объектов, выполняемого специалистами HCDG выглядит следующим образом:

ИНВЕСТИЦИОННОЕ РЕЗЮМЕ

1. ВВЕДЕНИЕ
1.1. Условия кредитования
1.2. Прочие условия
1.3. Основные экономические параметры проекта
1.4. Результаты проекта
1.5. Разработчики
1.6. Применяемая методика

2. ГОСТИНИЦА
2.1. Краткая характеристика концепции объекта

3. КЛЮЧЕВЫЕ ФАКТОРЫ УСПЕХА ПРОЕКТА
3.1. SWOT анализ

4. ФАКТОРЫ РИСКА

5. ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ
5.1. Месторасположение
5.2. Транспортная доступность
5.3. Визуальные особенности проекта

6. ОСНОВНЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ПРОЕКТА
6.1. Заказчик
6.2. Характеристика гостиницы
6.3. Оснащение здания

7. КАЧЕСТВЕННЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ПРОДУКТА
7.1. Гостевые номера
7.2. Оборудование номера
7.3. Связь и телекоммуникации
7.4. Бизнес-услуги
7.5. Использование прилегающей территории
7.6. Дополнительные и прочие услуги

8. ГРАФИК ВВОДА ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ

9. КРАТКИЙ МАРКЕТИНГОВЫЙ АНАЛИЗ МЕСТНОГО РЫНКА ГОСТИНИЧНЫХ УСЛУГ
9.1. Характеристика гостиничного рынка
9.2. Динамика клиентских потоков
9.3. Туристское предложение
9.4. Ценовой анализ
9.5. Оценка объемов продаж
9.6. Маркетинг-микст
9.7. Политика скидок
9.8. Определение средней цены продаж номера
9.9. Расчет дохода от реализации дополнительных услуг
9.11. Основные статьи расходов

10. БАЛАНС ДОХОДОВ И РАСХОДОВ И РАСЧЕТ ВАЛОВОЙ ПРИБЫЛИ ПО ПРОЕКТУ (GOP)
10.1. Расчет валовой прибыли
10.2. Вычеты из валовой прибыли
10.3. Стоимость строительства
10.4. Оценка чистой стоимости капитала, cash-flow, IRR

11. ВЫВОД

СТОИМОСТЬ СТРОИТЕЛЬСТВА ГОСТИНИЦЫ

Усредненные показатели, характеризующие примерную стоимость строительства и оборудования кв. м. здания, предназначенного в последствии для использования в качестве гостиницы, могут выглядеть следующим образом:

Класс гостиницы Средняя площадь номера (м2) Стоимость $/м2 строительства Стоимость строительства на номер
Великобритания
Бюджетный 22 1 000 22 400
Средний класс 30 1 700 50 000
Класс «люкс» 45 2 200 98 000
США (гостиничные цепи)
Экономичный 24 1 040 25 000
Средний 30 1 200 35 000
Класс «люкс» 50 3 000 150 000
Россия
Бюджетный (2-3 звезды) 20 750 15 000
Средний (3 звезды) 25 1 500 30 000
Верхний (4-5 звезд) 45 4 400 200 000
Источник: HCDG, 2002

Анализ отечественной сметной документации и зарубежных аналогов показывает, что на возведение корпуса уходит от 17 до 25% всего объема инвестиций. Реконструкция обходится примерно на 30% дешевле, чем строительство "с нуля". Эксплуатационные расходы "съедают" примерно треть выделяемого бюджета, примерно столько же, сколько стоит покупка и наладка оборудования.

Если сравнивать Россию и западные страны, то здесь четко просматриваются следующие тенденции: во-первых, инвесторы в России стремятся минимизировать расходы на проектно-сметную документацию, включая предпроектные исследования. Если в мире на эти цели тратится в среднем до 6-7% всех инвестируемых средств, то отечественные предприниматели укладываются в 1-1,5%. Обычно в результате такой экономии совокупный объем инвестиций увеличивается минимум на 10-15%.

Этапы строительных работ Усредненная стоимость строительства в % от общей сметы для гостиницы среднего класса обслуживания (3***)
В среднем по России В среднем по миру
Корпус здания 16,9* 25
Отделочные работы 13,9 12,5
Оборудование, наладка 34,8 21
Эксплуатационные расходы 33,2 35
Проектно-сметная документация 1,2 6,5
Итого 100 100
* при покупке здания

Источник: HCDG

УЧАСТКИ ПОД ЗАСТРОЙКУ

Отметим такую особенность столичного рынка: что касается инвестиций в строительство новых средств размещения, то здесь, в отличие от западной практики, довольно активны строительные компании, и не только потому, что гостиничные объекты наиболее логично дополняют прочие проекты по возведению торгово-офисных комплексов и жилья. Строители в Москве имеют то преимущество перед простыми владельцами капиталов, что им проще получить площадки под застройку, учитывая их связи в соответствующих инстанциях и большую практику в оформлении всей разрешительной документации, на что у новичка уходят не месяцы, а годы.

По сравнению с процедурой оформления земли под застройку, получение нужного кредита не представляет большой сложности. Поэтому кредитно-финансовые учреждения - банки, пенсионные и прочие фонды идут в Москве во втором эшелоне тех, кто решил освоить гостиничный рынок.

Высокая стоимость земельных участков в Москве, помимо сложной процедуры их оформления, еще более затрудняет процесс выхода на гостиничный рынок столицы новых участников. О приблизительной стоимости земли в Москве можно получить представление на основании следующих цифр:

Примерная стоимость участков, выставляемых на продажу Правительством Москвы с разработанным пакетом исходно-разрешительной документации
Адрес Площадь, га Функциональное назначение Цена ($ млн.) $ млн. /га
Западный административный округ
1 Поклонная ул.,8 0,04 Административное здание 0,8 20,0
2 Кутузовский пр-т,19 0,13 Жилой дом 1,0 8,1
3 Резервный пр-д,10 0,12 Жилой дом 1,3 11,2
Юго-восточный административный округ
4 Ср. Золоторожский пер. 0,21 Административно-торговый центр 0,76 3,6
Центральный административный округ
5 Ул. Шаболовка, 10 1,4 Жилищно-деловой комплекс 7,1 5,0
6 Овчинниковская набережная 0,09 Административное здание 0,6 6,8
7 Б. Ордынка 0,04 Жилой дом 0,46 11,7
8 3-я Тверская-Ямская ул. 0,1 Административное здание 2,08 20,8
9 Курсовой пер.,13 0,15 Административное здание 1,39 9,3
Источник: «Городская собственность», №8-9, 1998 г.
С инвестиционными проектами, в которых принимали участие специалисты HCDG можно ознакомиться в разделе Проекты.

Главная Напишите нам Поиск Создано в студии Технос-Дизайн